Excem madura la construcción de viviendas en China

Grupo Excem se plantea entrar en el negocio de construcción de viviendas dentro de La Gran Muralla.
Al menos esto aseguró a Eastwind Tucho Iglesias, China Managing Director de la compañía. La multinacional de origen español llevó a cabo su primera actuación en este país asiático durante el año 1980. Iglesias se incorporó a la empresa en 2003 y en la actualidad se responsabiliza desde Shanghai tanto de las líneas de negocio tradicionales, iniciadas ya por Excem en aquel país, como de abrir nuevos horizontes hacia la consultoría de gobierno y las inversiones, principalmente en mercados como el inmobiliario y el del cemento.

De acuerdo con cifras proporcionadas por Iglesias, Grupo Excem factura en total alrededor de €300 millones, de los cuales €15 millones, aproximadamente el 5%, proceden de China. Atendiendo a los ingresos por países de la multinacional, Francia e Israel se sitúan en primer y segundo lugar, por encima de este país asiático, e Indonesia, ampliamente por debajo.

Dentro de las líneas de negocio operativas dentro de La Gran Muralla, las tradicionales, ‘trading’ de cemento y tecnología ocupan el primer y segundo lugar por facturación, mientras que consultoría para gobiernos e inversiones quedan respectivamente en penúltimo y último lugar.

Latinoamérica y China, dos de los mercados emergentes en los que opera Excem. Fotografías procedentes de la web de la compañía.
Latinoamérica y China, dos de los mercados emergentes en los que opera Excem. Fotografías procedentes de la web de la compañía.

«Tenemos dos moliendas en España con una capacidad de 600.000 toneladas al año e importamos alrededor de 600.000 toneladas de clinker. Pero el mercado es muy variable. Esto importábamos el año pasado pero puede haber un cambio y que importemos la mitad o el doble. Compramos para abastecer nuestras moliendas dentro de España y el resto lo colocamos en España en Italia y en otros países». Indica Iglesias.

Hablando de Excem Technologies, este abogado dedicado a la empresa por vocación, que en 2003 se encargó de organizar la gira del Real Madrid en China dice: «La mayoría de los empleados de Excem en China trabajan en la división de technologies. En ella nos dedicamos a comercializar soluciones tecnológicas que no hemos desarrollado nosotros. Comercializamos soluciones de seguridad, de sistemas, de telecomunicaciones…Dentro de esta división hace como unos 8 años se creó China Fivehundred. Se llama así porque llevamos compañías chinas que se encuentran dentro del ranking de las primeras 500 dentro del país. Hemos tenido un acuerdo con Huawei hasta 2007 y ahora llevamos por ejemplo Nurtec.»

Los negocios de inversión ocupan el último puesto «porque todavía no hemos empezado, es todo a futuro, pero en cuanto empecemos, seguro que pasa a segundo lugar» indica el China Managing Director de Excem.

Cuando Eastwind pregunta cuando empezará el grupo a llevar a cabo sus nuevos proyectos de inversión, Tucho Iglesias contesta:»Una de las cosas que tienes que tener es paciencia. Yo me consuelo mucho al ver grandes grupos, como Governo (pertenece al segundo hombre más rico de Londres), que con un equipo de 5 personas dedicado a ello pasó 3 años analizando y analizando, hasta que inició un proyecto de inversión en China. Nosotros llevamos tan sólo un año analizando,…pero en 2008, seguro…De hecho hemos realizado ya algunos proyectos en alquiler de edificios, grandes empresas o grandes instituciones que han necesitado en un momento dado un espacio…hoteles…, pero lo que es un proyecto de inversión no».

Más allá del comercio de cemento

Hablando de las nuevas áreas de expansión, este responsable directivo, que no ha cumplido los 29 años todavía, dice: «Nos dimos cuenta de que debíamos aprovechar todo los conocimientos que tiene Excem desde siempre. Y al fin y al cabo, nuestro core business de siempre ha sido el cemento. Y, por tanto, tenemos nuestras relaciones con los fabricantes.
China es el primer productor mundial de cemento con 1.500 millones de toneladas. También es el primer exportador. Exporta 40 millones de toneladas y eso es muchísimo.

«Sólo por hacerse una idea de lo que representa esto, Tailandia es el segundo con 14 millones de toneladas, las cifras que doy son de 2007, y Japón es el tercero con 10 millones de toneladas.
En este momento funcionan en China más de 5.000 fábricas de cemento. Muchos de los fabricantes son independientes, empresas de pequeño y de mediano nivel. El Gobierno chino piensa que esto no es competitivo. Además muchas de estas fábricas emplean el sistema de fabricación en húmedo o ‘wet process’, que contamina mucho. Con la nueva política ecológica del ‘go green’, el Gobierno ha dictado nuevas regulaciones por las cuales todas las fábricas tienen que proceder a un upgrade –mejora-. Y todas aquellas que no llegan a un nivel de producción mínimo o deben cerrarse o fusionarse con otras. Todo esto produce mucho movimiento en el mercado.

«El Gobierno ha fijado unos estándares desde niveles de producción mínimos como sobre todo de niveles máximos de contaminación. El Gobierno quiere sobre todo pasar sobre todo del ‘wet process’ al ‘dry process’.

«Aquí hemos visto una oportunidad porque muchas de las fábricas pequeñas van a necesitar fusionarse con otras que ya tenían un nivel y, además, van a querer salir a bolsa, como están haciendo ya. Otras van a necesitar financiación para mejorar su sistema de producción o pasar de un sistema a otro. Y ahí nosotros podemos traer financiación, pero también nuestros conocimientos nuestra experiencia».

Algunas de las áreas industriales en las que Grupo Excem opera en el mundo. De izquierda a derecha : Carbón, petróleo y cemento. Fotografías procedentes de la web de Excem.
Algunas de las areas industriales en las que Grupo Excem opera en el mundo. De izquierda a derecha : Carbón, petróleo y cemento. Fotografías procedentes de la web de Excem.

¿Está vendiendo Excem también gestión?, pregunta Eastwind. «Sí», contesta Tucho Iglesias, y continúa: «Ese es un área, aunque que no hemos empezado a invertir todavía porque hay que hacer muchos análisis y contamos con un equipo de personas trabajando ya en ello. Tenemos las relaciones y bueno, ahora estamos haciendo un pack de proyecto para presentar, porque no sólo invertiríamos nosotros, sino también hay inversores que quieren entrar en esto con nosotros…».

Inversión inmobiliaria

Este joven directivo, que lleva 5 años trabajando en Asia, los últimos dos, precisamente en China, ha detectado otra oportunidad de inversión en el mercado inmobiliario: «En China el precio ahora mismo está en los niveles de España en el 96. Por mucho que piense la gente que ha subido, yo creo que queda todavía margen. Es una intuición y luego… también los datos…Sí, los precios han subido mucho pero no han llegado ni mucho menos a su techo, especialmente en ciudades de segundo nivel o en ciudades como Shanghai, por ejemplo. Y además vemos el interés de los inversores…El único problema es cómo entrar. Pero interés de inversores en entrar en China lo hay. Lo más importante es encontrar buenas oportunidades, tener el socio local o nosotros la infraestructura para desarrollar el proyecto y, por último, la cuestión es encontrar la fórmula jurídica fiscal más interesante»
¿El dinero vendría de fuera del país?, pregunta Eastwind. «Sí», contesta el entrevistado.

A la hora de ejecutar el proyecto de inversión Excem buscaría, en principio, una constructora local, aunque queda margen en el ámbito de diseño para la colaboración con gabinetes de arquitectura occidentales.
Elegiríamos «una constructora local», indica Iglesias, y continúa, «sacaríamos a concurso el proyecto y elegiríamos a la mejor constructora. Lo mismo que sacaríamos a concurso el diseño también allí.

«Cuando digo allí, también puede ser con un estudio de arquitectura internacional que esté en China. La constructora sí que 100% sería nacional, no obstante el estudio puede que no. Nosotros no discriminaríamos a nadie, y si trabajar con un estudio español va a suponer que nos vamos a entender mejor, también podría ser».

Proyectos high end en Shanghai y viviendas asequibles en ciudades de segundo nivel

El China Managing Director de Excem definió el posicionamiento que pretende adoptar la la compañía dentro del sector inmobiliario:»Queremos invertir, co-promocionar con socio local y, al mismo tiempo, queremos llevar la administración y mantenimiento de la propiedad… pero no como el administrador de fincas que como se conoce en España. Yo hablo de una administración de fincas de mucha calidad, que ofrezca unos servicios como por ejemplo con un conserje abajo 24 horas, que te ayuda a subir las bolsas a casa, un poco como en Nueva York en Fifth Avenue, aunque no se trata de viviendas de lujo»… «en este momento estamos viendo varios proyectos diferentes. Consideramos uno en Shanghai que es así. En ciudades de segundo nivel son más bien proyectos de vivienda asequible, de precio razonable. En el proyecto de Shanghai, lo que buscamos es ‘high end’, un confort total, un edificio muy bien situado, máximas calidades, pero no lujo»… «la inversión extranjera siempre ha ido a construir viviendas de lujo.

Nanjing Road (Shanghai). Fotografiada por Agnieszka Bojczuk. Para ver la imagen original, click aquí https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Shanghai_-_Nanjing_Road.jpeg
Nanjing Road (Shanghai). Fotografiada por Agnieszka Bojczuk. Para ver la imagen original, click aquí 

«El gobierno chino lo que no quiere son pisos de 400 metros cuadrados para que se reparta la tarta en trozos tan grandes que luego no haya espacio para los 18 millones de habitantes que a lo mejor tiene Shanghai. El número de habitantes a lo mejor se duplica en los próximos 20 años, ¿dónde van a vivir?. Entonces, nosotros no queremos entrar ahí no estamos hablando ni de pisos exageradamente grandes, ni de lujo, sino de un concepto distinto, estamos hablando de rehabilitación de edificios antiguos, de patrimonio históricos…».

Sólo empresas radicadas en China y con licencia

Cuando Eastwind pregunta, qué barreras de entrada y restricciones puede encontrar una empresa extranjera para operar en el mercado inmobiliario chino, Tucho Iglesias responde: Existen barreras de entrada legales. Existen limitaciones para la inversión extranjera. Por ejemplo, desde julio de 2006 o de 2007, una empresa extranjera ya no puede comprar una propiedad china. Por una razón muy lógica, porque constituías una empresa en un paraíso fiscal y luego vendías la empresa y no la propiedad, con lo cual no pagabas ningún impuesto en China, porque no se producía ningún cambio de titularidad dentro del país, sino que el cambio de titularidad se producía fuera de sus fronteras. Entonces, desde 2006/2007 el Gobierno decide que sólo pueden actuar en el mercado inmobiliario empresas chinas o empresas extranjeras que hayan constituido una sociedad en China, bien una joint-venture, bien una wholy foreign owned enterprise (wfoe) con domicilio en el país. Esa fue la primera restricción.
Pero es que además, ahora una wfoe tampoco puede comprar una propiedad en China, necesita de una licencia para hacerlo. Además han puesto restricciones a la hora de conceder esta licencia.

«Como con todo esto seguía el boom inmobiliario y el calentamiento de la economía china, han introducido más restricciones. Estoy hablando tan sólo de restricciones a nivel corporativo. Luego hablaremos de otras a nivel personal, que también han influido en el mercado inmobiliario».

Restricciones a la hora de conseguir financiación

Según indica Tucho Iglesias, a las anteriores se unen las restricciones a la hora de conseguir financiación para los proyectos inmobiliarios: «Primero han limitado la posibilidad de obtener financiación dentro de China, la posibilidad para los bancos de concederla a estos proyectos (tienen un tope máximo). También ha impuesto a los bancos la obligación de aumentar sus reservas, de modo que tienen menos liquidez…Al principio esto generó en los promotores locales la necesidad de conseguir fianciación extranjera. Y esta necesidad atrajo más inversión extrajera que era precisamente lo que no quería el Gobierno Chino.

Periódico de Guangzhou en el que aparece Tucho Iglesias. Imagen proporcionada por el propio Tucho Iglesias.
Periódico de Guangzhou en el que aparece Tucho Iglesias. Imagen proporcionada por el propio Tucho Iglesias.

«¿Cómo empezaron a limitar esto también?. Si tu constituyes una empresa en China y eres una empresa extranjera, tú no puedes obtener la financiación de tu matriz, o de un banco extranjero, sino que tienes que financiarte con el capital social. De modo que ya no te puedes endeudar a través un préstamo, sino que tienes que inyectar capital. Tampoco puedes ampliar el capital. Así que, si piensas que te vas a gastar €20 millones, tú constituyes una sociedad con un capital de €20 millones y si luego ves que te va a costar más el proyecto, no puedes ampliar el capital. Además, terminado el proyecto, tienes que liquidar esa empresa para recoger los beneficios».

Limitaciones a la demanda

Según indica el China Managing Director de Excem, el Gobierno chino ha puesto coto a la compra de viviendas por parte de extranjeros y dificulta la obtención de segundas y terceras hipotecas a sus nacionales: «Antes en China tú podías comprarte todas las casas que quisieras y daba igual que residieras o no en el país. Ahora tienes que llevar un año residiendo legalmente en China y puedes comprar una sola propiedad. ¿Por qué?. Porque tienen el concepto de que tú compras para tu propio uso. No hay problemas todavía para endeudarse con bancos siendo extranjero.

«En el caso de los chinos, ellos no tienen limitación en cuanto al número de casas que pueden comprar, pero sí en las hipotecas. Son cada vez menos interesantes para ellos, porque a partir de la segunda hipoteca el tipo de interés sube (el tipo básico) y también les reducen el valor hipotecable. Por ejemplo en la primera hipoteca pueden pedir hasta un 70% del valor de la propiedad, pero en la segunda sólo el 50%. Además los tipos de interés no paran de subir (están ya por encima del 11%)».

Un país con potencial, ‘si tienes un plan B’

Cuando Eastwind indaga ¿es China un país seguro desde el punto de vista jurídico y político para los inversores extranjeros?, Tucho Iglesias asegura: «China tiene potencial y si fuera un mercado totalmente libre no tendría duda alguna. Pero tienes que tener muy presente siempre que hay una cierto riesgo. No jurídico, porque una vez que dictan una norma la cumplen, sino político. Por ejemplo nunca te van a expropiar una casa…expropiaciones no. La propiedad está recogida como derecho en la Constitución, además existe una ley de la propiedad, que hace poco ha sido reformada, donde tienes unos derechos muy claros equiparables a la UE. La seguridad cuando uno se compra un piso es total. Es decir, interviene un notario, no hay problema.

«Yo tendría un problema de inseguridad si es que no tengo los medios de controlarla, pero uno puede saber lo que

Tucho Iglesias (China Managing Director, Excem). © Eastwind.
Tucho Iglesias (China Managing Director, Excem). © Eastwind.

piensa el Gobierno, uno puede estar informado. La gente habla mucho de inseguridad pero las cosas se ven venir en China. Hablan en  la prensa sobre ello o, si tienes amigos en determinado departamento, esas cosas llegan. No todo llega de la noche a la mañana, no es ese tipo de inseguridad. Lo que hace falta es estar bien informado y muy encima. Y también ser flexible, eso es muy importante. Tienes que tener un plan B y un plan C. Es decir, si pasa esto, que se ha hablado de que puede pasar, cómo vamos a hacer. Hay que ser previsor y ser flexible para adaptarse».

Participación de Madrid en Expo Shanghai 2010

Despues de 10 años haciendo negocios dentro de La Gran Muralla, Excem constituyó una sociedad china con el fin de operar en el país asiático en 1991. Para entonces, ya contaba con una amplia red de contactos tanto entre las jerarquías del Gobierno central como entre las autoridades locales. Su buen hacer «diplomático» permite ahora a la compañía ofrecer una línea de consultoría para gobiernos y empresas con fundamento. Según nos contó Tucho Iglesias: «En estos 15 años Excem ha desarrollado mucho sus relaciones con el Gobierno chino, central, provincial y local. Y en realidad hace falta, porque en China son muy importantes las relaciones. No es suficiente con pasarte una semana, conseguir muchas promesas y luego no hacer un seguimiento. El seguimiento es muy importante en todas partes pero en China más todavía.

«Nos dimos cuenta de que teníamos un valor añadido muy importante, que era, no sólo el de introducir, el de presentar, el de buscar proyectos y colaboraciones, sino también el de estar ahí en el día a día. Dentro de esta línea identificamos para la municipalidad de Madrid un proyecto con Expo 2010.

«Primero vimos que no habíamos hecho nada con los Juegos Olímpicos 2008. Esa es la realidad, se nos pasó el tren. Entonces decidimos que no se nos iba a pasar el tren con la Expo 2010. Desde hace dos años, comenzamos a desarrollar relaciones con Expo 2010, tanto con los líderes de las distintas empresas que hay en Expo, como con empresas asociadas, etc. Para conocer muy bien su proyecto, para conocer bien qué es lo que quiere hacer el Gobierno. También hemos actuado como consultores para ellos en Shanghai Vision, que consite en dar una visión de Shanghai a través de 8 películas rodadas por el Shanghai Film Group, algo así como los estudios de Hollywood de la ciudad. Ellos estaban realizando una especie de documentales para promocionar en el exterior Shanghai y promocionar de esta forma la Expo, pero lo estaban haciendo desde su perspectiva china y querían tener un socio extranjero que les diera la perspectiva de un extranjero. Por eso nos contactaron. Durante un año estuvimos yendo con ellos a los estudios, viendo si era muy lento o no era muy lento, viendo si interesaba lo que contaban o no interesaba, porque la idea era distribuirlo por todo el mundo. Fue un proyecto muy bonito y valoraron mucho que estuviéramos ahí. A partir de esto fue cuando conocimos qué era Expo 2010. Las Expos Mundiales están diseñadas para país (son países en conjunto los que participan en las Expos). Pero Expo Shanghai 2010 es la primera vez que abre un espacio, el UBPA (Urban Best Practice Area), para que participen ciudades. Cuando nosotros vimos esto, nos pareció interesantísimo y se lo propusimos al Ayuntamiento de Madrid en junio del año pasado. Desde entonces hemos estado trabajando junto con el Ayuntamiento de Madrid para presentar adecuadamente su candidatura».

La Casa de Bambú, propuesta con la que el Ayuntamiento de Madrid fue seleccionado para participar en la UBPA de Expo Shanghai 2010. © Ayuntamiento de Madrid.
La Casa de Bambú, propuesta con la que el Ayuntamiento de Madrid fue seleccionado para participar en la UBPA de Expo Shanghai 2010. © Ayuntamiento de Madrid.

El 2 de abril se anunciaba oficialmente la elección de Madrid como una de las ciudades participantes en l a UBPA en Expo Shanghai 2010. Al buen trabajo realizado por el Ayuntamiento, presentando la casa de bambú, se ha sumado el buen hacer de Tucho Iglesias y su equipo a la hora de identificar la oportunidad de participación y seguir la buena marcha de la candidatura en el día a día. Eastwind ha publicado una amplia noticia sobre este tema en el Eastwind flash publicado el 2 de abril de 2008 y en la la Eastwind newsletter del 7-13 de abril de 2008.

Apuesta por el management local, por Shanghai y por Guangzhou

Excem China cuenta en la actualidad con  dos oficinas propias, una en Pekín y otra en Shanghai. En ellas trabajan 10 personas. Cuando Eastwind pregunta, ¿en qué medida está integrado el management local en la estructura de Excem?, Iglesias indica: «Te puedo decir que contratamos a una persona que se llama Rebeca Fang una china que llevaba trabajando 8 años en el Consulado de España en China. Ella ha sido siempre la mano derecha de los cuatro Cónsules desde que se creó el Consulado. Puedes imaginar, a parte de conocer perfectamente el español, las tablas que tiene. Conoce muy bien la mentalidad del gobierno español porque por el consulado han pasado todos, desde los Reyes, hasta los Presidentes, los Ministros, y ella los ha traducido a todos. Los propios Reyes querían que estuviera ella sólo, porque sabe captar muy bien. Además cuando ha habido alguna situación tensa, algún conflicto con el Gobierno chino, ella siempre ha estado ahí. Nos parecía la persona ideal y pudimos ficharla en noviembre del año pasado. Para mí ha sido el fichaje estrella que hemos hecho en los últimos años en China. Tiene mi plena confianza.

Tucho Iglesias (China Managing Director, Excem) y Rebeca Fang (Directora Adjunta de Excem en China). Imagen proporcionada por el propio Tucho Iglesias.
Tucho Iglesias (China Managing Director, Excem) y Rebeca Fang (Directora Adjunta de Excem en China). Imagen proporcionada por el propio Tucho Iglesias.

En este momento es la Directora Adjunta, tiene un cargo muy importante, es la segunda en importancia después de mí. Aunque por supuesto está supervisando todas nuestras actividades allí,está muy enfocada en desarrollar esta nueva línea de negocio de la consultoría de gobierno, que incluye Expo 2010 como proyecto estrella aunque podemos hacer más cosas y de hecho estamos haciendo más cosas».

El China Managing Director de Excem habló a eastwind también de la apuesta por Shanghai y las ciudades de segundo nivel:»En 2008 hay como mucho interés en Beijin -Pekín-» –por los Juegos- «pero en cuanto terminen, el interés se va a centrar en Shanghai 2010 por la Expo. Hay que tener en cuenta que la china es una economía controlada. Si estuviéramos hablando de una economía libre, creo que Shanghai iría a más rápidamente…porque existe una diferencia en todo, en renta per cápita, en desarrollo de la ciudad, en precio. Ahora mismo Shanghai tiene más potencial. Muchas veces a mí me preguntan si Shanghai está caro, y es que a esta ciudad no la puedes comparar con Madrid. La tienes que comparar o con Nueva York o con Hong Kong en el potencial, no en el nivel de precios. Por ejemplo, el precio de un apartamento pequeño en Hong-Kong puede llegar a los $20.000 y en Shanghai un apartamento de esas mismas características te cuesta el equivalente $5.000- $6.000»

De derecha a izquierda: Rebeca Fang (Directora Adjunta de Excem en China), Tucho Iglesias (China Managing Director, Excem) y Zhang Guangning (Alcalde de Guangzhou). Imagen proporcionada por el propio Tucho Iglesias
De derecha a izquierda: Rebeca Fang (Directora Adjunta de Excem en China), Tucho Iglesias (China Managing Director, Excem) y Zhang Guangning (Alcalde de Guangzhou). Imagen proporcionada por el propio Tucho Iglesias

…»Ahora estamos desarrollando también buenas relaciones con la localidad de Guangzhou. Y ¿por qué Guangzhou?. Porque es una ciudad de segundo nivel. Y están muy de moda ahora en China las ciudades de segundo nivel. De ellas Guangzhou es las más dinámica. A los habitantes de esta ciudad los llaman los judíos de China, por lo buenos que son en los negocios, lo listos, lo emprendedores, también por cómo han salido fuera. Para que te hagas una idea, casi el 80% de los chinos que hay en España vienen de esta ciudad. Por todas estas razones nos parecía muy importante tener una buena relación con esta municipalidad, porque creemos que hay muchas posibilidades, tanto a nivel político, como a nivel empresarial, como a nivel cultural».

Imagen sobre el titular.- Tucho Iglesias (China Managing Director, Excem). © Eastwind.

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