La justicia europea y el Tribunal Supremo “penalizan” los abusos hipotecarios de la banca española

Sólo impagos de entre 12 y 15 meses dan base legal al vencimiento anticipado de los contratos de préstamo hipotecario con particulares por incumplimiento del contrato

Eva González Madrid (España), 11 septiembre, 2019

El Tribunal Supremo (TS) ha limitado hoy vía sentencia la eficacia de las cláusulas de vencimiento anticipado en préstamos hipotecarios. El prestador sólo podrá ejecutarlas en caso de cumplimiento grave. La sentencia emitida por el Pleno del TS con la unanimidad de los magistrados que la forman establece que la entidad prestadora (acreedora) no puede ejecutar estas cláusulas hasta que el prestatario haya dejado de pagar las cuotas de devolución en una cuantía que pueda tenerse por grave, atendida la duración y la cuantía del contrato de préstamo.

Con esta sentencia, el varapalo de la justicia europea y del Tribunal Supremo a las prácticas contractuales y comerciales abusivas de los bancos españoles en el campo de los préstamos hipotecarios va mucho más allá de la nulidad de clausulas suelo no transparentes y de la posible nulidad de las claúsulas IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) si el Tribunal Superior de Justicia de la UE (TSJUE) acepta las consideraciones del Abogado General de la UE Maciej Szpunar en el caso Bankia (C 125/18).

La Sentencia del Tribunal Supremo no impone un plazo mínimo de doce meses de impago en todos los casos

Dice literalmente la Sentencia: “, los tribunales deberán valorar, en el caso concreto, si el ejercicio de la facultad de vencimiento anticipado por parte del acreedor está justificado, en función de la esencialidad de la obligación incumplida, la gravedad del incumplimiento en relación con la cuantía y duración del contrato de préstamo y la posibilidad real del consumidor de evitar esta consecuencia.

“Se trata de una interpretación casuística en la que habrá que ver cuántas mensualidades se han dejado de pagar en relación con la vida del contrato y las posibilidades de reacción del consumidor.
Y dentro de dicha interpretación, puede ser un elemento orientativo de primer orden comprobar si se cumplen o no los requisitos del art. 24 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), puesto que la STJUE de 20 de septiembre de 2018, asunto C-51/2017 ( OTP Bank Nyrt ) permite que quepa la sustitución de una cláusula abusiva viciada de nulidad por una disposición imperativa de Derecho nacional aprobada con posterioridad (apartados 52 y 53 y conclusión segunda).”

Tribunal Supremo de España (detalle de la fachada) Fotografía de Cberbell via Wikimedia Commons.

Hablando en plata, cuando los contratos de préstamo hipotecario con cláusulas de terminación anticipada nulas por abusivas a la luz de esta sentenci afueron firmados en una fecha anterior a la entrada en vigor de la LCCI, el art. 24 de la mencianada Ley regirá igualmente. La aplicación retroactiva de la Ley queda justificada por el hecho de que de otro modo de la nulidad del contrato podrían derivarse para el consumidor consecuencias excesivamente dañosas.

Por otro lado, la referencia del TS al art. 24 de la LCCI no implica que el prestador pueda finalizar anticipadamente el contrato si el prestatario deja de pagar cuotas equivalentes a doce meses (impago del 3% del capital adeudado) en todos los casos. Dependerá de si el impago se produce en la primera mitad de la duración del contrato o en la segunda mitad. En este último caso el impago no se considerará suficientemente grave si la cuantía es inferior al equivalente a quince meses (impago del 7% del capital adeudado).

Dice literalmente el mencionado artículo 24 de la LCCI: “Vencimiento anticipado.

“1. En los contratos de préstamo cuyo prestatario, fiador o garante sea una persona
física y que estén garantizados mediante hipoteca o por otra garantía real sobre bienes
inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de
propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial el
prestatario perderá el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del
contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

“a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del
préstamo o de los intereses.

“b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

“i. Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro
de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito
cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos
mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su
obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.

“ii. Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera
dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este
requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince
plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su
obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.

c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo
de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido,
reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

2. Las reglas contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario.”

En cualquier caso el prestador debe haber requerido al prestatario previamente para que pague lo que debe dándole un mes de plazo para solventar la deuda, antes de recurrir al vencimiento anticipado.

Miles de procedimientos de ejecución hipotecaria serán sobreseídos, pero no todos

El TS establece orientaciones jurisprudenciales para los procedimientos de ejecución hipotecaria en curso, derivados del ejercicio de una clausula de terminación anticipada del contrato de préstamo hipotecario en los que no se haya producido todavía la entrega de la posesión al adquirente:

“1.- Los procesos en que el préstamo se dio por vencido antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, deberían ser sobreseídos sin más trámite.

“2.- Los procesos en que el préstamo se dio vencido después de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, si el incumplimiento del deudor no reúne los requisitos de gravedad y proporcionalidad exigidos por la jurisprudencia, teniendo en cuenta como criterio orientador el art. 24 LCCI, deberían ser igualmente sobreseídos. Por el contrario, si el incumplimiento del deudor reviste la gravedad prevista en la LCCI, podrán continuar su tramitación.

Manifestación ADICAE 15M. © ADICAE.

“3.- El sobreseimiento de los procesos no impedirá una nueva demanda ejecutiva basada, no en el vencimiento anticipado por previsión contractual, sino en la aplicación de LCCI.”

Es importante la precisión “en los que no se haya producido todavía la entrega de la posesión al adquirente”, porque si la propiedad hipotecada hubiera sido subastada ya y entregadas las llaves al adquirente la venta no puede ser anulada porque no se puede perjudicar los derechos adquiridos por un tercero de buena fe.

Las consideraciones del Abogado Szpunar sobre el IRPH

Ayer levantaban un comprensible revuelo mediático las consideraciones del Abogado General de la UE Maciej Szpunar sobre el hecho de que las clausulas en préstamos hipotecarios referenciadas al IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) para el calculo de los intereses a devolver entra dentro de la aplicación de la normativa comunitaria sobre cláusulas abusivas en contratos de profesionales con consumidores.

Gran sala de vistas del TSJUE. G. Fessy © CJUE.

El hecho de que el IRPH sea un índice oficial no presupone que las cláusulas en contratos hipotecarios que lo emplean no sean abusivas. La ecuación para calcularlo es compleja y por tanto excede en muchos casos de la capacidad de comprensión del consumidor medio, dice Spuznar.

Si el tribunal Superior de Justicia de la UE acoge el criterio del Abogado General de la UE en su sentencia sobre el caso Bankia (C 125/18), algo más que probable, la mencionada entidad financiera y otros bancos y cajas podrían verse obligados a devolver miles de millones de euros a quienes contrataron hipotecas con esta cláusula (más de un millón de consumidores en toda España).

Las sentencias del TS y del TSJUE sólo abren la puerta al examen de las cláusulas caso por caso por los jueces

Cierto que la jurisprudencia europea y los criterios sentados por el Tribunal Supremo facilitan que los consumidores encuentren amparo en los juzgados frente a bancos y demás instituciones financieras, pero no debe olvidarse que en uno y otro caso lo que permiten al juzgado o tribunal competente es entrar a examinar si la cláusula suelo, IRPH, de traslado de costes de constitución y gastos notariales al prestatario o la cláusula de vencimiento anticipado de nuestro contrato es abusiva en el caso concreto.

Cartel indignados del 15M. Foto © ADICAE.

En una palabra, estas sentencias evitan que el juez rechace de plano el examen del carácter abusivo de la disposición contractual pero no constituyen de ningún modo una garantía de que la cláusula que sufre uno sea considerada abusiva.
Aun así y dado que estas prácticas abusivas eran habituales en los contratos de préstamo hipotecario (generalmente de adhesión) empleados por la mayoría de bancos y cajas españoles las demandas de los prestatarios sin duda lastrarán los resultados de un sector todavía en vías de saneamiento tras la crisis de las subprimes, el estallido de la burbuja inmobiliaria y la mala gestión de las cajas de ahorros.

Imagen sobre el titular.- Cartel indignados del 15M. Foto © ADICAE.

Links externos relacionados:

Las conclusiones del Abogado General de la UE Maciej Szpunar

El Tribunal Supremo se pronuncia sobre los efectos de la nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado tras las sentencias y autos del TJUE -la sentencia- (leer especialmente los fundamentos de Derecho 6 y siguientes)

Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

PUNTUAR ARTÍCULO
Cargando…
COMPARTIR ARTÍCULO